【質問】
建物共有者の一部にリフォームの賛否を明らかにしない方がいますが、この場合、リフォーム工事を受注できないのでしょうか?
仮にリフォーム工事が可能であったとして、その費用を負担したお客様は、他の共有者にその費用を求償請求できないのでしょうか?
ちなみに、共有建物の持ち分は、Aさん20%、Bさん20%、Cさん60%がそれぞれ持分を有しており、Cさんが賛否を明らかにしてくれません。
【回答】
1 リフォーム工事ができるかどうか
① 雨漏り対応等のリフォームは、建物を保存するためのものであるため、共有者1人単独で行うことができます。
② 建物価値をあげて賃料をアップするためのリフォームは、「共有物の管理」に該当するため、共有持分の過半数の同意が必要です。
賛否をしないCさんに60%の持分があり過半数の同意がないため原則工事ができません。
しかし、裁判手続きを経ることで、賛否を明らかにしない共有者を除外した共有持分の過半数の同意があれば、リフォーム工事を行うことができます。
2 リフォーム代金を負担したAさんは、他の共有者であるBさんやCさんに対し、持分割合に応じて、工事代金を請求できるかどうか。
● 収益不動産のケース
当該リフォーム工事が「保存行為」「共有物の管理」に該当すれば、求償請求できます。
リフォーム工事の内容・各費目の費用と利回り的な計画を明確にし、求償請求時に、合理的なリフォームであることを明確にできるよう準備することが大切です。裁判例では、個人的な理由による支出や不相当に高額な支出は「管理の費用」に該当しないと判示したものもあります。
● 共有者の一部が当該不動産に無償等で居住しているケース
理論上は、以下のとおりになりますが、安易に求償請求できる等と説明すると、リフォーム会社は後日のトラブルに巻き込まれる高いリスクがあります。
ⅰ 使用貸借契約が成立している場合
居住するにあたり通常必要な費用は、当該居住共有者が負担することになります(民法595条)。
通常の必要費以外は、各共有者が持分に応じて負担することになります(民法253条1項)。
ⅱ 使用貸借契約が成立していない場合
賃料相当額のうち自己の持分を超える部分について、他の共有者に対し、不当利得を返還する義務を負います。他方、リフォーム費用が「保存行為」「共有物の管理」に該当する場合には、求償請求権と不当利得返還請求権は相殺の対象となります。
3 求償請求に対し、他の共有者が1年以内にその支払いをしない場合には、相当の償金を支払うことで当該共有者の持分を取得できます(253条)。