建築紛争予防,工事請負代金のトラブル防止(類型と対応),建築瑕疵によるトラブル拡大の防止,契約書作成に先立ち着工せざるを得ない場合の紛争予防策等の建築分野専門のコンサルティング

請負代金トラブル(請負代金未払)の類型 [問題の所在、予防策、事後的な対応、裁判実務]

よくある請負代金に関するトラブルに関する類型とその対応(予防策,事後的な対応策,裁判実務)について,解説します。

1.よくある『請負代金額』のトラブルの類型

① 契約時に工事代金を定めなかったケース(出来高払い型)

ⅰ 工事が完成した後、工事代金を請求したところ、工事代金が高額であるとして注文者がその支払を拒むケース

ⅱ 中途解約の際に、工事の出来高が問題となるケース。

② 契約時に工事代金を定めたが、建物の詳細仕様を定めなかったケース(仕様の明細欠如型)

ⅰ 仕様レベルが争点となるケース

仕様変更にあたるか否か争いとなる、

ⅱ 本工事に含まれるか否か問題となるケース

追加工事代金が発生するか否か争いとなる。

③ 工事代金額が不明確なケース(見切り発車型)

見積書→発注書→請書→請求書はあるが、工事代金額を明確に定めた契約書がない場合ケース(例えば、見積書の金額を査定し、金額を書き込んだものを所持しているケース)
→ 工事代金額につき双方の合意がないため、工事代金額が争いとなる。

2.予防策

①について(出来高払い型)

できるかぎり、完全出来高払い型の契約を回避すべき

↓ 仮に出来高払い型の契約にするのであれば

ⅰ 工事代金総額を定める

ⅱ 各工事内容および各工事代金額を明確にする

ⅲ 毎月の工事代金支払額を、工事の進行状況に応じた出来高払いとする
②について(仕様の明細欠如型)

詳細見積書の内容を詳細まで記載する(各工事の種類・内容・金額、各商品の品名・内容・量、仕様の詳細)。変更があった場合、必ず、変更合意書等で明確に変更合意を形に残し、それに要する追加代金等を明示する。

③について(見切り発車型)

工事代金額について明確な合意をし、その合意内容を契約書として作成する。それにより、注文者による一方的な減額要求を防止する。
3.事後的な対策(請負業者の立場から)

①について(出来高払い型)

ⅰ 各工事の工事代金額の明細を提示する

ⅱ 工事代金額が相場に照らし相当であることを、他の事例を示しながら注文者に説明する

ⅲ 最終的に、双方が譲歩をし、ウィンウィンの関係をつくる

②について(仕様の明細欠如型)

特に商品の品質について合意のない場合、民法上中等のものを提供すればよい。居宅のうち、マンションの場合、賃貸用か分譲用か、戸建ての場合、建売住宅か注文住宅かによって、中等のレベル(一般的な品質)が異なる。そのため、各住宅に応じた一般的な商品ではなく、それを超える上等な商品であることを、注文者に対し、丁寧に説明することが肝要である。
他方、オフィスの場合、何が中等のものか判然としないケースが多い。とはいっても、請負業者の担当者は、注文者が指定した商品が、見積金額を大幅に超過することを説明し、追加代金の支払を求めることが肝要である。

平成32年施行の改正民法では,「瑕疵」という用語から「契約不適合」に変更され,契約に適合するか否かが瑕疵の判断基準となる。そのため,契約内容を契約書で明確化することが求められる。

③について(見切り発車型)

工事が完了し請求書を送付したところ、注文者が工事代金額を争うケースが典型例である。担当者同士が話し合いをし、工事代金額を査定し、詰めることになる。今後も取引関係が継続するのであれば、それも加味した形で話し合いを行うことが望ましい。

4.裁判実務

①について(出来高払い型)

裁判になると、原告と被告の双方が、それぞれ各工事代金額の総額とその出来高割合を主張・立証し、裁判所がこれを判断する。一般論として、請負業者の利益部分が考慮されず、工事代金額が低額となる傾向がある。

②について(仕様の明細欠如型)

裁判では、主に以下の点が争点となる

ⅰ 当該建物における中等の品質とは何か

ⅱ 追加変更の合意の有無

A 考慮要素

追加合意の有無、建物の種別、商品の金額(大幅に超過する場合、追加変更の合意の存在、ないし、商法512条で相当額の請求が認められる可能性がある。)、商品の種類・数等

B 立証責任

契約書の仕様書が不明確である場合、追加工事であること(追加工事の合意)の立証責任は請負業者にあり、その立証が出来なければ、追加工事代金は認められない。

③について(見切り発車型)

裁判では、以下の点が問題となる

ⅰ 工事代金額を合意した経緯

ⅱ 会計書類における計上

ⅲ 上記から判明しない場合、裁判の中で解決することになる